Qu’est-ce qu’une étude de fonds de prévoyance?

L’étude du fonds de prévoyance constitue une opération clé, tant dans le démarrage que dans la gestion de la copropriété, car elle permet de déterminer le plan de financement qui sera mis en place pour pourvoir, à court, moyen ou long terme, moyenne et longue échéance, aux coûts de remplacement et aux réparations majeures des parties communes. Il s’agit d’opérer une estimation sérieuse et réaliste du fonds de prévoyance dont la copropriété aura besoin. Une étude de fonds de prévoyance s’effectue sur la base des facteurs suivants:

  • La durée de vie prévisible des composantes et des systèmes (électrique, mécanique, plomberie, etc.) que comporte l’immeuble;
  • Les coûts de remplacement et réparations actuels et les coûts de remplacement et réparations estimés, sur une durée de 30 ans, de ces systèmes et composantes de l’immeuble;
  • Les entrées de fonds (contributions des copropriétaires, revenus d’intérêts, etc.).

L’étude de fonds de prévoyance comporte donc deux volets précis:

  • Une dimension « physique » : l’évaluation de l’état actuel et de la durée de vie prévisible des composantes majeures de l’immeuble; et
  • Une dimension « financière » : l’estimation des coûts de réparations et de remplacement, en fonction de l’époque où ces travaux devraient survenir et l’évaluation des entrées de fonds nécessaires afin de rencontrer ces dépenses.

Il s’agit donc, d’abord et avant tout, d’un exercice prévisionnel visant à doter la copropriété d’un plan de financement pour les gros travaux futurs. Les chiffres que comporte une telle étude constituent des estimations qui pourraient s’avérer fausses, par exemple en raison d’une dégradation accélérée d’une composante, la venue d’un sinistre ou encore des fluctuations économiques (tel un taux d’inflation accru ayant pour conséquence de décupler les coûts des travaux). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’étude de fonds de prévoyance se doit d’être révisée périodiquement, afin d’ajuster les prédictions à l’usure réel du batiment.

La méthodologie d’une étude de fonds de prévoyance comporte généralement quatre étapes majeures:

  • Une inspection visuelle des composantes majeures de l’immeuble, pour en déterminer l’état physique actuel et la durée de vie prévisible;
  • Un ordonnancement des travaux à effectuer et une projection de leurs coûts estimés;
  • Une analyse de différents scénarios de contributions des copropriétaires, tenant compte de diverses hypothèses quant au taux d’inflation et aux revenus générés par le fonds; et
  • Un rapport répertoriant les différentes composantes faisant partie de l’étude et comportant les coûts estimés des travaux et les contributions requises, selon les divers scénarios envisagés. L’étude du fonds de prévoyance se concrétise par la rédaction d’un rapport.
Exemple de rapport